广州天河区老破小想便宜卖了

[Neo18761]

我这天河老破小，在天河区东圃镇黄村附近，名字是一汽宿舍，原来的房改房。
隔壁有 2 个小区旭景家园 4-5w ，城市假日园 5w-6w 。
我家这个小区环境不行，86 方，平均 2.8w 每平方
最高在 2018 年-2020 年的时候成交价到 300w ，
现在挂在贝壳上 260w 没人看，我想着 240w 能卖我也愿意

如果还没人要，我就拿来出租算了
我家对面同样户型旧装修出租 3800/月
我家算是新装修，应该能租 4k 以上

这是房子链接
https://m.ke.com/gz/ershoufang/108404050272.html?duid=D2CO0KVK9UTPnDLTtD7b9qDZvSwX+h5ZRhXn79RBiTsHYX17&parentSceneId=131350585905106433&shareSource=beike_app

[xieren58]

现在卖也没人要啊...

[weixind]

这租售比大于北京啊。北京 6 百万的房子我租才 6k 多点。中介还要赚点差价。

[qiyilai]

除非能搏拆迁，要不然就降到能卖为止

[Neo18761]

@xieren58 你说的对，现在新房都卖不出去，更别说老破小了，几乎没人看。
再降价估计也卖不掉了，更何况降多了自己心里难接受，索性不卖了，
可能很多二手房持有者也是我这个心理。

[shellcodecow]

得看多少钱买的

如果 100w 买的 那必须不急啊 放着租好了

如果 200w 买的 最多也就跌到 200w

如果 300w 买的 赶紧出掉吧

[Neo18761]

@qiyilai 继续降价估计也没人要难道 100 多万卖掉吗，还不如收租金算了

[Neo18761]

@weixind 这是老破小唯一的好处，老破小因为地段好，房子成交价明显低于附近小区，租金只是稍微低于附近小区，所以租售比明显高于其他房子

[Neo18761]

@shellcodecow 买了再装修，后面装了电梯，总共花了 200w

[crazyTanuki]

等拆迁当第二个猎德村

[wyx119911]

租售比 2%，和余额宝差不多。

[LandCruiser]

看着挺好的

[Fuor]

巧了，我就租的这儿，离地铁还算近了

[Yeo0o]

有 200 万的话，我直接回老家躺平吃利息了，没必要买房子。

[purringpal]

出租吧，出售有不少硬伤，只能在上涨大行情中好出。

比如：交通不行(地铁远、停车难、brt 堵)、学位不行、暗房(原户型只是两房)、顶楼

唯一的优势是加装了电梯，不然更难搞，而且看起来还要先上一个很高的平台才能坐电梯。

[purringpal]

另外去年小阳春成交价也才 240+，跌了一整年，不可能还能卖 240 的

[jiom]

@crazyTanuki 现在都房票了。

[netnetuser]

做包租公，挺好的。
缺钱时，做抵押贷款。
跟风降价卖，你心理难受，天天叨唠这事情，一辈子难受；拿到现金，却没有投资渠道，现金再次缩水。说不定，你一个犹豫，就把现金拿去补股票的仓。哎...

所以，别跟风，手握着不动产，你心理踏实，不要拿房子去联想无谓的事，浪费精力。

[Neo18761]

@purringpal 你说的很对，看来你应该很熟悉这里啊，确实有个平台，不过电梯可以直接在 1 楼上

[xylitolLin]

出租啊，你这租售比很好了，番禺大把 4 、5 百万的房才能出租 4 千

[purringpal]

@Neo18761 没有，一次都没去过，点开链接看了几分钟。电梯方便的话应该很好租的，楼上说得对，跟风你会后悔的。

[Neo18761]

@purringpal 你太了解了，你说的几点硬伤简直说到我心坎里了，我想问下你到底是谁，咋这么清楚
地铁直线距离就 800m ，但是需要过天桥这是硬伤
小区没停车位，我在隔壁工业园里租的车位，一个月 500 ，出门还得步行几百米的路
学位是黄村小学、奥林匹克中学，躺平的话可以凑合，对有追求的家长来说不够
暗房，中间有个小房间，是装修的时候加的，两房改的三房。
顶楼，这你也知道？😂，确实是顶楼

[hebwjb]

260w 没人看，那么 240w 是不可能卖的出去的

[purringpal]

@Neo18761 只能告诉你我喜欢研究房地产，但不是中介或者从业者。
这些信息都写在贝壳上了呀，顶楼看 VR 就知道，只有学位是推测的，因为那一片学位都不行，行的话你电梯老破小也不会难卖。

交通、学位、户型、楼层、朝向，没有一个能打的，肯定是你还没有什么经验的时候下手的，至少又没亏钱又攒经验，可以了。

[whathappen]

为什么要卖？
卖了然后呢？

[AkaHanshan]

挂个 230 左右估计能有人看

[wweerrgtc]

多挂几个平台试试吗

[Neo18761]

@whathappen 卖了想买新房，看中了华润润府 富颐华庭什么的 500w 左右

[jgh004]

@Neo18761 @purringpal 可能是你家租客 ，哈哈哈哈。

[LancerComet]

我个人一直不能接受厕所和厨房直接对开的户型，我以前去过一间这样的房子，当时人在厨房炒菜，背后就是开着的厕所门，厕所里沾着橙黄色酱料的厕纸篮子就正对着正在炒的大锅，距离两米不到，有点精神创伤

[whathappen]

@Neo18761

换房是好时候，可以低点卖了换。

[xieren58]

深圳也暴跌... 房子白菜价了...

[me1onsoda]

为什么租金不跟着房价跌呢

[SenLief]

老破小你买的时候价格不高没必要出，主要是也不好出，只能等刚需接盘。

[mars2023]

@xieren58 #31 你这颗白菜有点贵呀 🐶

[qq525266]

估计出租都难，今年租房的人也少了，一线城市优越位置普通小区，隔壁房间空了半年以上了

[littiefish]

@me1onsoda 没房的房租是真正的刚需，不租只能睡大街桥洞。

[dn1095239]

@crazyTanuki 我同事芳村的房子现在准备拆迁，已经是发房票了

[realfatboy]

现在应该没有什么人买房的，不信你可以去中介挂一下，看看有没有人约看房子。

[Moierby]

关注广州老破小有一阵子了，每日新增挂牌量大概是每日成交量的 6-10 倍，不舍得降价肯定难卖

[Torpedo]

你这租售比可以啊。不急着用钱，先租呗。不然你卖了干啥

[yingqi1]

我原本计划在 23 年初购买一套便宜的老破小的，以方便上下班/压力不会那么大。然而自从广州房产新规出台后，对老破小就没有任何想法了。根据实际使用面积计算价格来看，老破小价格都没优势了。

[yingqi1]

后面才发现，大部分城市都出了新房建筑新规，实用面积都 100%+。保利有些盘都 130%+

[luckykong]

@yingqi1 #41
你这个想法奇怪啊。 难道一套房子实体不变，光是产权证上的数字变一下，总价就大幅变化？

房间大小变成实际使用面积，单价肯定也会变啊。 之前是 400 万买一套显示面积是 100 平的房子，单价 4 万，更改后也就是变成 400 万买一套 80 平的房子而已啊，或者 380 390 万，开发商肯定不会给你降低 320 万的。。

[favourstreet]

起猛了，看到网友在 v 站卖房。

[zagfai]

@yingqi1 提高实用率是保住楼价的重大举措，是人民追求美好生活的必然保证:-)

[hsiaochi]

位置还行 就是不知道环境怎么样了 马一下

[hsiaochi]

@purringpal #23 分析的到位 学习了

[falcon05]

发二手交易区看看

[iOCZS]

以前房子值钱的时候给你钱，房子不值钱的时候给你房😂

[shanks]

住惯了新的大型小区之后，再去看老破小都会有点难以下手。。我也在东圃这边，之前考虑到家里领导通勤时间长，想在越秀看看有没有合适的，大部分都是旧楼，花几百万就买个学位，没啥居住体验可言，实在没啥意思。

[redeemer1001]

@shellcodecow #5 成本和现价有半毛钱关系吗，xswl

[qiyilai]

@Neo18761 这么说吧，老破小最怕的都不是亏本卖，而是出不了手

[qwingmix]

东圃镇老乡前来 V 站报道，捂脸。

[purringpal]

@luckykong 你是对的，现在中介推新房的逻辑就是这样，把得房率吹到天上，没有思考逻辑的人很容易被绕进去，以为捡了个大便宜。

[yingqi1]

@luckykong 如果每平方单价没有变化呢？
根据统计局 1 月份发布的数据，广州 2023 年新房均价已经下降。现在的情况是总价没有上涨，但实用率却提高了很多。买现在的 80 平，使用体验堪比之前的 100 平(感觉有点夸张了)

[version]

出租我看也悬。地铁站说是直线距离 900 米。实际上兜个圈。要走 2 公里。起码 15 分钟以上。上班族不太考虑的
车陂那里整片城中村。说真的。高峰期能上地铁。。说真的出门半小时可能还在车陂附近。
4000 元。平摊每人 2000 的价位很多位置可选。公寓一堆楼下步行就是地铁口。地铁口还不限流
还有重要一点。能出这样价位的每人 2000 元。不会住老破小区的。你这样和城中村没啥区别.

[murmur]

@crazyTanuki 员村大把地可以拆，为啥拆黄村

[crazyTanuki]

@dn1095239 猎德村传说无法再现了是嘛?

[crazyTanuki]

@murmur 房票就算了,再无猎德村那种泼天的富贵了

[oneKnow]

@version #56 车陂地铁太变态了，特别是下午天，站外排队都得排几百米

[KookSpookk]

不能打就赶紧脱手，等降到你本钱价格还卖不出去，你不得难受死。

[yingqi1]

举个例子，南北对流，110%实用率的新房 5 万一平；等同于南向 80%实用率传统二手房的 6~7 万一平。同一地段来对比，二手房是没法打的。
一个广州博主的介绍:
https://mp.weixin.qq.com/s/gyvJDbdQjY-l1ahaFgM63g

[xz410236056]

@weixind #2 郊区 100 多万的房子能租 2k+租售比还高了

[c2const]

@Neo18761

老破小大概率卖不动，OP 这老破小还有各种 debuff ，感觉别想着卖出去了，除非折中折，但心里肯定会不好过 :(

现在能租出去那就租房呗，哪怕以后租不出去了，也能降房租来增加市场竞争力 :)

[purringpal]

@yingqi1 看你钻在里面出不来，两点参考吧
1 ，新政是鼓励增加入户花园等半封闭空间，也就是增加了开发商“偷面积”的操作空间，那么开发商费尽心机把得房率做高了，它不会体现在房价上吗？开发商做慈善送福利吗？并不是，偷面积一直一直都存在，购房者用隐形溢价买了个心里舒服而已。

2 ，中介和自媒体卖一套新房的佣金相比二手房太诱人了，利益导向。而且自媒体给钱说话，割韭菜还让你五体投地感恩戴德。

不是说完全否定得房率和网络文章，客观看待吧。

[TArysiyehua]

现在卖房你就是要大降价，你降低到 200 肯定有人买，但是你如果慢慢降低到 200 ，那就没人买了，现实就是这样

[lakehylia]

要我说，老破小就没价值，赶紧跑，得的那点房租还不够房子贬值的。尤其是你那老破小学区还不行。亏本也要卖掉，买新楼，现在新楼也降了很多

[TArysiyehua]

@purringpal 你反驳的不对。
1. 偷面积是一直在，但是不能偷太多，所以以前的得房率低，现在政府放开了，得房率就高了，无形中降低了公摊面积。因为之前政府的限制，你设计上就不可能设计出得房率高的房子，怎么也设计不出来，因为图纸不合格，无法建造。

2. 体现在房价上：只能说你自己没关注房价，或者最近没有关注房价，现在新房根本就不敢升，以前的套路自己是得房率上去了，房价就上来了，但是现在开发商根本不敢升，现在是各种套路帮你省钱，房子现在根本就卖不动。
这也是为什么楼上很多人说楼主的房子卖不上去。因为同价位的新房吊打楼主的房子，老房子现在唯一的优势可能就是学位+配套。

[purringpal]

@TArysiyehua 唉，感觉字白打了，房价没升不代表不能降，如果他们不是把产品力做上去了，大概率要降价的。现在没涨，你就觉得开发商超级让利了… 那是因为现在是寒冬啊朋友。

你所有看到的优点都是暗中标好价格的，我花园 xx 园林设计、大堂 9 米挑高金碧辉煌，秒杀同行和二手房，是谁买的单？开发商送的吗？。别回了，就这样吧。

[purringpal]

让你无脑卖的基本都是菜场大妈水平，要么就是被自媒体“两极分化论”洗脑洗傻了的，经历过几轮周期自然明白什么是理论是真理，什么理论是浮云。

有好的投资水平和投资标的，趁现在市场还算平静，快速换筹是可以的，否则出租等风来。

[murmur]

@yingqi1 同地段哪里有房子对比，增城还可以比，新政策最重要的两点是去掉了刚需的限制，容积率的限制，可以做大户型，也不限制首次购房必须预留多少套

[Morii]

@redeemer1001


如果是 300w 还是贷款买的，真要忍痛割肉的，，，

[ygtq]

在广州待了几年，感觉是要早点卖，240 不行就 230 ，220 ，不然再等等，200 都卖不动肯定要亏了

[TArysiyehua]

你自己创美理解我说的吧，我只是对比新房跟二手房的区别与优势。又没有让你无脑相信开发商，上面的链接我压根没看，但是就我自己看了几个月的二手房，我敢打包票说现在新房优势明显要比二手房多。二手房不大降价根本行不通

[xiaoxixi]

看个人呗，卖二百万一年吃利息也有六万，租房连五万都没

[bypain]

mark ，要是 200w 就入了

[Neo18761]

看来很多人对房产有很深刻的认识，很专业~
我仔细分析了一下现在这个房子，虽然硬伤确实多，但在价格比较低的情况下还是能找到不少优点
1 、天河户口落户，天河区的政策是有优势的，比如高中考试，有区域优势。街道办等一些政府职能部门水平和态度也会好一点。
2 、对于上班族确实挺友好，位置在天河区，临近 BRT 主干道中山大道，上班还挺方便。
3 、处于闹市中比较安静的位置。
4 、出租租金高，同时没啥额外收费，管理费一个月几十块。
5 、户型不错使用率很高，86 方的大小，几个房间大小比现在的新房小户型宽敞很多。
6 、周边很多商务中心，很多开小公司的，未来周边发展应该不会太差

[Battle]

我在广州楼市不算身经百战，但也搞了两桶金。
我的建议是，如果你有较高的选筹水平，那应该果断快速置换，卖掉手头这套，去买得房率高的房子，如果是买一手的，选价格远低于周边一手房的且是新规定后的产品，比如去年很火的保利天瑞，荔湾的保利花语和岸，保利和颂什么的；如果是选二手，就要选周边区域未来很长时间内都没有太多供应的小区。

不过看你第一套买了这么个玩意，我认为你没有太高的水平，所以建议你老老实实不要折腾，你属于在房市里很容易被割韭菜的客群

[lbfjkaou]

#23 老哥很精辟啊

[bestkayle]

要卖只能一次性降得多才能卖出去，慢慢降永远跟在别人后面，要么就别卖了。

[Neo18761]

@bestkayle 说白了就是割肉要狠😄

[SimonOne]

不要难过，我没车没房，存款就够买你一个厕所的 https://face.t.sinajs.cn/t4/appstyle/expression/ext/normal/a1/2018new_doge02_org.png

[SimonOne]

借楼测试一下表情[doge]

[Oshawott]

租出去吧

[bibizhang]

别卖，将来还能回到高点。

[Bigbelly]

@SimonOne 测试失败

[SimonOne]

@Bigbelly #84

[kingpengLin]

太贵了 没人接盘

[JohnSwit]

我看时间轴中间还涨价了，是对市场有预期了吗

[wmlong]

看你能不能接受 2% 的租售比，而且你要注意的一点是你实际的收入不到 2%。
4000 只是收入，要去掉费用，费用包括中介费，装修折旧费用，房屋折旧费用。
天河的房子为什么贵，是因为市区生活方便，而且市区的面积小，郊区的地多可以一直卖，但郊区和市区也没有办法拉开太大的价差，买房者不会容忍这种情况。

[wmlong]

你这个后加的房间为什么不放在厨房窗户那里，然后厨房做成开放式的

[Neo18761]

@wmlong 感谢，分析很到位，我买后装修没改格局，如果重新装修你的这个设计思路还挺好

[wmlong]

@Neo18761 小房子显宽敞最好用的方法就是采用开放式厨房

[aonco33]

卖了,买那里啊.