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zek
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如果房贷利率一直降,还有没有必要提前还房贷?真心请教

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  •   zek · 2024-02-21 09:22:54 +08:00 · 5436 次点击
    这是一个创建于 368 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    如果降到 3 以内,还有必要提前还房贷吗?

    计划今年提前还 20w 的,看这个趋势,利率还得降,这个帐不会算,该如何操作

    ahaxzh
        1
    ahaxzh  
       2024-02-21 09:26:08 +08:00
    既然不会算,那你就提前还。
    xwayway
        2
    xwayway  
       2024-02-21 09:29:36 +08:00 via iPhone
    对于大部分“老老实实”的打工人而言,提前还永远划算,除非利率接近日本
    BieLang
        3
    BieLang  
       2024-02-21 09:31:16 +08:00
    提前还的心里满足感是无可替代的
    wu67
        4
    wu67  
       2024-02-21 09:32:00 +08:00
    你缩年份, 不是缩月供, 那样利率降你还是能享受到不少优惠.
    kikione
        5
    kikione  
       2024-02-21 09:33:49 +08:00
    提前还永远不亏。https://www.fangdaijisuanqi.com/ 可以算一算
    gps949
        6
    gps949  
       2024-02-21 09:35:05 +08:00
    不降到 0 不还是有利息吗?有能力当然提前还。
    他再降,利率也要高于一般人理财能力的收益率。

    当然,对于提前还的能力处于“有能力”和“没能力”之间的,就可以权衡下生活质量适当放缓提前还的进度了
    iphantom
        7
    iphantom  
       2024-02-21 09:41:16 +08:00
    贷款金额和抗风险能力成反比~
    1 、除非有特别稳妥的超过房贷利率的机会,否则都要提前还贷;
    2 、现在这个经济周期内,即使有符合 1 的机会,如果没有特别强大的心理素质,也是建议提前还贷;
    ma836323493
        8
    ma836323493  
       2024-02-21 09:46:24 +08:00
    没什么投资必须提前还,否则你既要承担手里现金的贬值率 6.83%, 还要承担还贷利率 4%
    SenLief
        9
    SenLief  
       2024-02-21 09:53:43 +08:00
    你可以减少年份
    txydhr
        10
    txydhr  
       2024-02-21 10:06:07 +08:00 via iPhone   ❤️ 5
    都是金融文盲么?还任何时候提前还贷划算??房贷利息根本没有看起来的那么高,因为房贷是单利,不会利滚利。然而你大部分投资理财都是复利。以美国为例,100 万投资最最最保守的美国国债,投资二十年,4%利率算,利息收入是 120 万,高于 20 年 8%的 20 年房贷利息支出。4.8%的房贷约等于 2.2%的余额宝
    DigitalG
        11
    DigitalG  
       2024-02-21 10:25:13 +08:00
    这里每次涉及到房产房贷,都是情绪性发言为主,管理员似乎也会习惯性得把相关的帖子放到水深火热。OP 还是去别的地方问吧。
    veyron888
        12
    veyron888  
       2024-02-21 10:25:31 +08:00
    @txydhr 不能简单看房贷是单利吧,好多房贷都是等额本自息,先还利息再还本金
    pkoukk
        13
    pkoukk  
       2024-02-21 10:26:44 +08:00
    新的五年期 lpr 已经降到 3.95%了
    只要你不去投资大 A 这种赔钱玩意,干啥都不亏的啊
    duanxianze
        14
    duanxianze  
       2024-02-21 10:27:18 +08:00
    保持一定的现金流,剩下的还是提前还了好
    duanxianze
        15
    duanxianze  
       2024-02-21 10:27:39 +08:00
    提前还也许不赚,但绝对不会亏
    sumu
        16
    sumu  
       2024-02-21 10:30:05 +08:00
    只需要想清楚一个问题:提前还贷,对银行是利还是弊?
    当然是弊:消费者不提前还贷,可以稳定收取利息;同时消费者为了对冲房贷,大概率会买点银行的理财,银行再赚一把,赢两次。而一旦提前还贷?
    只有金融从业者才害怕消费者提前还贷,作为普通人,我建议你提前还贷。我去年就还掉了,我告诉你,感觉好得很。理财收益是不确定的,但贷款利率只是刚性的
    yingqi1
        17
    yingqi1  
       2024-02-21 10:30:13 +08:00   ❤️ 5
    @txydhr 差点被你骗了。https://www.zhihu.com/question/22463817

    房贷中的复利
    在房贷中,虽然我们通常不直接说使用"复利",但贷款的还款方式(等额本息或等额本金)实际上体现了复利的原理。比如:

    等额本息:借款人每月还款额固定,包含一部分本金和一部分利息。随着时间的推移,每月还款中本金比重逐渐增加,利息比重逐渐减少。利息计算基于剩余本金,随着本金的逐步偿还,每月的利息支出会逐渐减少。

    等额本金:借款人每月偿还的本金固定,但总的月供会随着时间递减,因为利息是基于剩余本金计算的,随着本金的逐步偿还,利息支出逐月减少。

    在这两种方式中,利息的计算隐含了复利的概念,因为它是基于随着时间变化而变化的本金余额计算的。与单利相比,复利的特点是“利滚利”,在房贷的背景下,这意味着借款人的利息支出随时间推移而变化,而且整个贷款周期内的总利息支出会受到还款方式和利率的影响。
    pkoukk
        18
    pkoukk  
       2024-02-21 10:39:20 +08:00
    个人意见:得看你还了多少期了
    等额本息会优先偿还利息,这部分是整个房贷赚钱的大头,也是大家普遍认为应该提前还贷的主要原因。
    1.如果你已经还了很多期了,目前进入还款金组成中,本金>>利息的阶段,这时候再提前还剩下的,我认为不如拿去买点固收理财,因为前面你已经为这笔钱付过利息了,现在你提前还完,算下来你的综合利率更高了。
    2.如果你还没还多少,那么提前还本,选择减少期数,可以快速跳过 利息≈本金 这段最亏的阶段,收益应该高于理财。
    456789
        19
    456789  
       2024-02-21 10:41:15 +08:00
    互蹲草丛是吧,mdzz
    wu67
        20
    wu67  
       2024-02-21 10:45:40 +08:00
    按我的理解, 房贷虽然是单利, 但是不是一开始就全还本金的, 利息也不是最初就计算出总利息然后分月还的

    就算是总利息最少的等额本金, 也是每月只还一部分固定本金, 剩下全是利息, 然后下个月又在算剩下本金的利息,
    尽管不是‘利滚利’, 但他事实上就是动态的‘本滚利’, 坑点在于不是先本后息 以及未来利率的未知调整.

    对大部分人来说, 投资收益是顶不上房贷利息的, 没那个实力. 你在 v 站看到大家都投资净赚多少个点, 是因为幸存者偏差, 这个站的用户群体本来就是偏高收入的.
    danhahaha
        21
    danhahaha  
       2024-02-21 10:54:55 +08:00
    通缩时期减少债务是不会错的,因为通缩时期的债务实际利息压力更大,通胀时期举债实际偿还更少
    EchoWhale
        22
    EchoWhale  
       2024-02-21 11:00:32 +08:00
    极限逼近法, 如果利率降到 0, 那么提前还贷是没有任何收益的.

    所以, 随着利率逐步走低, 提前还贷的收益是越来越小
    chendl111
        23
    chendl111  
       2024-02-21 11:00:44 +08:00
    投资收益率>房贷,不还
    EchoWhale
        24
    EchoWhale  
       2024-02-21 11:07:54 +08:00
    @wu67 没理解. 难道你希望房贷的下一个月的利息还是按全部本金来算吗?
    按剩余本金来算不是更划算?
    MrSheng
        25
    MrSheng  
       2024-02-21 11:20:43 +08:00
    @pkoukk #13
    兄弟,要不你先列举几个让大家看下?
    vamilk3344
        26
    vamilk3344  
       2024-02-21 11:37:52 +08:00
    看了一眼,贷款的 lpr 生效是明年 8 月份,真狗
    wangcongming
        27
    wangcongming  
       2024-02-21 11:38:09 +08:00
    @txydhr 房贷是复利。。。有你这种人,说明设计的真妙呀
    fru1t
        28
    fru1t  
       2024-02-21 11:58:11 +08:00
    提前还到剩个几千,还可以抵税
    tcper
        29
    tcper  
       2024-02-21 12:05:52 +08:00
    你可以算算 20 万投理财一年能赚多少。
    上次 LPR 不给我降,我就把所有钱都提前还贷了,现在就剩几万
    Reficul
        30
    Reficul  
       2024-02-21 12:46:56 +08:00
    钱在手上才是钱
    txydhr
        31
    txydhr  
       2024-02-21 13:38:43 +08:00 via iPhone
    @duanxianze 不赚就是亏
    mwuxlcanrh
        32
    mwuxlcanrh  
       2024-02-21 13:50:24 +08:00
    房贷利率降下来了,有钱不急着还房贷,可以投资标普 500ETF ,前提是你看好美国

    我反正是看好这个国家的
    BingoXuan
        33
    BingoXuan  
       2024-02-21 14:30:15 +08:00
    lpr 是贷款利率,你要看名义利率。现在 PPI 和 CPI 都在跌,等同于名义利率就没木有变。那么高名义利率下,提前还贷就是降低杠杆降低风险。当通缩开始时候,收入也会缩水或者停止。
    txydhr
        34
    txydhr  
       2024-02-21 14:59:00 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    @yingqi1 你简化下变成年供。30 年房贷相当于你借了 30 笔不同年份,不同本金的贷款。第一笔相当于交本金+三十笔利息。最后交一次利息+更少的本金,这三十笔利息计算只来源于本金*利息,并不存在利滚利,所以就是单利。因为本息一起偿还,整个利息你当然可以用复利去计算,这就是为啥有人觉得是复利,但是复利用到的利率就不是 4%了,你不能说我房贷是 4%的复利。100 万贷款最后一期几十块的利息,也是复利计算出来的?
    Aoyivin
        35
    Aoyivin  
       2024-02-21 15:02:32 +08:00
    @pkoukk 我觉得还是你的回答最中肯 如果还了 3-5 年利息已经快还完了 剩下本金 就没什么必要提前还贷了 我当时买房的时候在光大贷款 前三年是不让提前还贷的 后来听说好像是违规 但一般贷款都会约定得还了几年之后才能提前还
    akakidz
        36
    akakidz  
       2024-02-21 15:14:03 +08:00
    现在我们这房贷利率 3.65%,取出来存银行都能回本。。
    zhenge
        37
    zhenge  
       2024-02-21 15:25:11 +08:00
    http://tiqian.zuhedaikuan.com/这个是测算链接,然后现实省下的金额去 PK ,如果同时拿这笔钱去做理财产生的收益对比
    txydhr
        38
    txydhr  
       2024-02-21 15:39:19 +08:00 via iPhone
    @Aoyivin 银行挣得就是头几年的钱
    lesliecheng
        39
    lesliecheng  
       2024-02-21 16:24:33 +08:00
    @txydhr 可是我还了 5 年 现在还有 20 多 w 的利息 当时贷款 57w 利率 5.几 现在还有 48w 的本金 想单于前五年还了很多利息 只还了 10w 本金 现在还有 20w 利息 不知道要不要提前还
    xrpbtc
        40
    xrpbtc  
       2024-02-21 17:46:33 +08:00
    公积金贷有必要提前还吗
    solidground
        41
    solidground  
       2024-02-21 21:00:59 +08:00
    @pkoukk 你说的对,等额本息的,前面先还的利息是大头。如果还的期数多了,提前还款的收益不如等额本金。
    而且要考虑还款能力。如果是利用其他贷款利息差来操作,里面要考虑抽贷风险。
    Autonomous
        42
    Autonomous  
       2024-02-21 22:15:23 +08:00
    我提交了提前还贷申请,银行不批。

    建行
    xiangpeng
        43
    xiangpeng  
       2024-02-22 08:02:29 +08:00
    我的想法就比较简单,看提前还总还款能省多少,我第一笔提前还也差不多 20 万,缩短了 100 期年限,利息省了超过 20 万,我觉得很值,还完以后还剩 50 多万,再算提前还,还 20 万就省不到几万利息了,剩下 14 年平均一年一万的利息,我觉得能接受,慢慢还了
    feikaras
        44
    feikaras  
       2024-02-23 03:02:16 +08:00
    任何时候的月供基于现在当前合同的总贷款+总利息金额。
    合同生成那一刻就生成了所有结论。
    提前还款的那一刻=重新生成了当前的本息总额。
    并没有先还本金还是先还利息的概念,也没有等额本金还是本息的概念。那是测算贷款金额用的。
    两种方式对提前还款的基本没有影响。过半贷款周期对提前还款也没有影响。
    无论银行告诉你后面都是本金,还是本息各半。在银行面前不还都是剩下的金额去计息。

    你有本事投资过这个利息,自然是不还钱划算。
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