V2EX = way to explore
V2EX 是一个关于分享和探索的地方
现在注册
已注册用户请  登录
zek
V2EX  ›  投资

如果房贷利率一直降,还有没有必要提前还房贷?真心请教

  •  
  •   zek · 64 天前 · 4586 次点击
    这是一个创建于 64 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    如果降到 3 以内,还有必要提前还房贷吗?

    计划今年提前还 20w 的,看这个趋势,利率还得降,这个帐不会算,该如何操作

    ahaxzh
        1
    ahaxzh  
       63 天前
    既然不会算,那你就提前还。
    xwayway
        2
    xwayway  
       63 天前 via iPhone
    对于大部分“老老实实”的打工人而言,提前还永远划算,除非利率接近日本
    BieLang
        3
    BieLang  
       63 天前
    提前还的心里满足感是无可替代的
    wu67
        4
    wu67  
       63 天前
    你缩年份, 不是缩月供, 那样利率降你还是能享受到不少优惠.
    kikione
        5
    kikione  
       63 天前
    提前还永远不亏。https://www.fangdaijisuanqi.com/ 可以算一算
    gps949
        6
    gps949  
       63 天前
    不降到 0 不还是有利息吗?有能力当然提前还。
    他再降,利率也要高于一般人理财能力的收益率。

    当然,对于提前还的能力处于“有能力”和“没能力”之间的,就可以权衡下生活质量适当放缓提前还的进度了
    iphantom
        7
    iphantom  
       63 天前
    贷款金额和抗风险能力成反比~
    1 、除非有特别稳妥的超过房贷利率的机会,否则都要提前还贷;
    2 、现在这个经济周期内,即使有符合 1 的机会,如果没有特别强大的心理素质,也是建议提前还贷;
    ma836323493
        8
    ma836323493  
       63 天前
    没什么投资必须提前还,否则你既要承担手里现金的贬值率 6.83%, 还要承担还贷利率 4%
    SenLief
        9
    SenLief  
       63 天前
    你可以减少年份
    txydhr
        10
    txydhr  
       63 天前 via iPhone   ❤️ 5
    都是金融文盲么?还任何时候提前还贷划算??房贷利息根本没有看起来的那么高,因为房贷是单利,不会利滚利。然而你大部分投资理财都是复利。以美国为例,100 万投资最最最保守的美国国债,投资二十年,4%利率算,利息收入是 120 万,高于 20 年 8%的 20 年房贷利息支出。4.8%的房贷约等于 2.2%的余额宝
    DigitalG
        11
    DigitalG  
       63 天前
    这里每次涉及到房产房贷,都是情绪性发言为主,管理员似乎也会习惯性得把相关的帖子放到水深火热。OP 还是去别的地方问吧。
    veyron888
        12
    veyron888  
       63 天前
    @txydhr 不能简单看房贷是单利吧,好多房贷都是等额本自息,先还利息再还本金
    pkoukk
        13
    pkoukk  
       63 天前
    新的五年期 lpr 已经降到 3.95%了
    只要你不去投资大 A 这种赔钱玩意,干啥都不亏的啊
    duanxianze
        14
    duanxianze  
       63 天前
    保持一定的现金流,剩下的还是提前还了好
    duanxianze
        15
    duanxianze  
       63 天前
    提前还也许不赚,但绝对不会亏
    sumu
        16
    sumu  
       63 天前
    只需要想清楚一个问题:提前还贷,对银行是利还是弊?
    当然是弊:消费者不提前还贷,可以稳定收取利息;同时消费者为了对冲房贷,大概率会买点银行的理财,银行再赚一把,赢两次。而一旦提前还贷?
    只有金融从业者才害怕消费者提前还贷,作为普通人,我建议你提前还贷。我去年就还掉了,我告诉你,感觉好得很。理财收益是不确定的,但贷款利率只是刚性的
    yingqi1
        17
    yingqi1  
       63 天前   ❤️ 5
    @txydhr 差点被你骗了。https://www.zhihu.com/question/22463817

    房贷中的复利
    在房贷中,虽然我们通常不直接说使用"复利",但贷款的还款方式(等额本息或等额本金)实际上体现了复利的原理。比如:

    等额本息:借款人每月还款额固定,包含一部分本金和一部分利息。随着时间的推移,每月还款中本金比重逐渐增加,利息比重逐渐减少。利息计算基于剩余本金,随着本金的逐步偿还,每月的利息支出会逐渐减少。

    等额本金:借款人每月偿还的本金固定,但总的月供会随着时间递减,因为利息是基于剩余本金计算的,随着本金的逐步偿还,利息支出逐月减少。

    在这两种方式中,利息的计算隐含了复利的概念,因为它是基于随着时间变化而变化的本金余额计算的。与单利相比,复利的特点是“利滚利”,在房贷的背景下,这意味着借款人的利息支出随时间推移而变化,而且整个贷款周期内的总利息支出会受到还款方式和利率的影响。
    pkoukk
        18
    pkoukk  
       63 天前
    个人意见:得看你还了多少期了
    等额本息会优先偿还利息,这部分是整个房贷赚钱的大头,也是大家普遍认为应该提前还贷的主要原因。
    1.如果你已经还了很多期了,目前进入还款金组成中,本金>>利息的阶段,这时候再提前还剩下的,我认为不如拿去买点固收理财,因为前面你已经为这笔钱付过利息了,现在你提前还完,算下来你的综合利率更高了。
    2.如果你还没还多少,那么提前还本,选择减少期数,可以快速跳过 利息≈本金 这段最亏的阶段,收益应该高于理财。
    456789
        19
    456789  
       63 天前
    互蹲草丛是吧,mdzz
    wu67
        20
    wu67  
       63 天前
    按我的理解, 房贷虽然是单利, 但是不是一开始就全还本金的, 利息也不是最初就计算出总利息然后分月还的

    就算是总利息最少的等额本金, 也是每月只还一部分固定本金, 剩下全是利息, 然后下个月又在算剩下本金的利息,
    尽管不是‘利滚利’, 但他事实上就是动态的‘本滚利’, 坑点在于不是先本后息 以及未来利率的未知调整.

    对大部分人来说, 投资收益是顶不上房贷利息的, 没那个实力. 你在 v 站看到大家都投资净赚多少个点, 是因为幸存者偏差, 这个站的用户群体本来就是偏高收入的.
    danhahaha
        21
    danhahaha  
       63 天前
    通缩时期减少债务是不会错的,因为通缩时期的债务实际利息压力更大,通胀时期举债实际偿还更少
    EchoWhale
        22
    EchoWhale  
       63 天前
    极限逼近法, 如果利率降到 0, 那么提前还贷是没有任何收益的.

    所以, 随着利率逐步走低, 提前还贷的收益是越来越小
    chendl111
        23
    chendl111  
       63 天前
    投资收益率>房贷,不还
    EchoWhale
        24
    EchoWhale  
       63 天前
    @wu67 没理解. 难道你希望房贷的下一个月的利息还是按全部本金来算吗?
    按剩余本金来算不是更划算?
    MrSheng
        25
    MrSheng  
       63 天前
    @pkoukk #13
    兄弟,要不你先列举几个让大家看下?
    vamilk3344
        26
    vamilk3344  
       63 天前
    看了一眼,贷款的 lpr 生效是明年 8 月份,真狗
    wangcongming
        27
    wangcongming  
       63 天前
    @txydhr 房贷是复利。。。有你这种人,说明设计的真妙呀
    fru1t
        28
    fru1t  
       63 天前
    提前还到剩个几千,还可以抵税
    tcper
        29
    tcper  
       63 天前
    你可以算算 20 万投理财一年能赚多少。
    上次 LPR 不给我降,我就把所有钱都提前还贷了,现在就剩几万
    Reficul
        30
    Reficul  
       63 天前
    钱在手上才是钱
    txydhr
        31
    txydhr  
       63 天前 via iPhone
    @duanxianze 不赚就是亏
    mwuxlcanrh
        32
    mwuxlcanrh  
       63 天前
    房贷利率降下来了,有钱不急着还房贷,可以投资标普 500ETF ,前提是你看好美国

    我反正是看好这个国家的
    BingoXuan
        33
    BingoXuan  
       63 天前
    lpr 是贷款利率,你要看名义利率。现在 PPI 和 CPI 都在跌,等同于名义利率就没木有变。那么高名义利率下,提前还贷就是降低杠杆降低风险。当通缩开始时候,收入也会缩水或者停止。
    txydhr
        34
    txydhr  
       63 天前 via iPhone   ❤️ 1
    @yingqi1 你简化下变成年供。30 年房贷相当于你借了 30 笔不同年份,不同本金的贷款。第一笔相当于交本金+三十笔利息。最后交一次利息+更少的本金,这三十笔利息计算只来源于本金*利息,并不存在利滚利,所以就是单利。因为本息一起偿还,整个利息你当然可以用复利去计算,这就是为啥有人觉得是复利,但是复利用到的利率就不是 4%了,你不能说我房贷是 4%的复利。100 万贷款最后一期几十块的利息,也是复利计算出来的?
    Aoyivin
        35
    Aoyivin  
       63 天前
    @pkoukk 我觉得还是你的回答最中肯 如果还了 3-5 年利息已经快还完了 剩下本金 就没什么必要提前还贷了 我当时买房的时候在光大贷款 前三年是不让提前还贷的 后来听说好像是违规 但一般贷款都会约定得还了几年之后才能提前还
    akakidz
        36
    akakidz  
       63 天前
    现在我们这房贷利率 3.65%,取出来存银行都能回本。。
    zhenge
        37
    zhenge  
       63 天前
    http://tiqian.zuhedaikuan.com/这个是测算链接,然后现实省下的金额去 PK ,如果同时拿这笔钱去做理财产生的收益对比
    txydhr
        38
    txydhr  
       63 天前 via iPhone
    @Aoyivin 银行挣得就是头几年的钱
    lesliecheng
        39
    lesliecheng  
       63 天前
    @txydhr 可是我还了 5 年 现在还有 20 多 w 的利息 当时贷款 57w 利率 5.几 现在还有 48w 的本金 想单于前五年还了很多利息 只还了 10w 本金 现在还有 20w 利息 不知道要不要提前还
    xrpbtc
        40
    xrpbtc  
       63 天前
    公积金贷有必要提前还吗
    solidground
        41
    solidground  
       63 天前
    @pkoukk 你说的对,等额本息的,前面先还的利息是大头。如果还的期数多了,提前还款的收益不如等额本金。
    而且要考虑还款能力。如果是利用其他贷款利息差来操作,里面要考虑抽贷风险。
    Autonomous
        42
    Autonomous  
       63 天前
    我提交了提前还贷申请,银行不批。

    建行
    xiangpeng
        43
    xiangpeng  
       63 天前
    我的想法就比较简单,看提前还总还款能省多少,我第一笔提前还也差不多 20 万,缩短了 100 期年限,利息省了超过 20 万,我觉得很值,还完以后还剩 50 多万,再算提前还,还 20 万就省不到几万利息了,剩下 14 年平均一年一万的利息,我觉得能接受,慢慢还了
    feikaras
        44
    feikaras  
       62 天前
    任何时候的月供基于现在当前合同的总贷款+总利息金额。
    合同生成那一刻就生成了所有结论。
    提前还款的那一刻=重新生成了当前的本息总额。
    并没有先还本金还是先还利息的概念,也没有等额本金还是本息的概念。那是测算贷款金额用的。
    两种方式对提前还款的基本没有影响。过半贷款周期对提前还款也没有影响。
    无论银行告诉你后面都是本金,还是本息各半。在银行面前不还都是剩下的金额去计息。

    你有本事投资过这个利息,自然是不还钱划算。
    关于   ·   帮助文档   ·   博客   ·   API   ·   FAQ   ·   我们的愿景   ·   实用小工具   ·   5469 人在线   最高记录 6543   ·     Select Language
    创意工作者们的社区
    World is powered by solitude
    VERSION: 3.9.8.5 · 38ms · UTC 01:24 · PVG 09:24 · LAX 18:24 · JFK 21:24
    Developed with CodeLauncher
    ♥ Do have faith in what you're doing.