成都看房半年，输出点暴论

[fank99]

自住需求，看房半年，输出点暴论，仅限成都地区，欢迎吐槽，欢迎讨论。

过去的新房上涨逻辑：大前提是人口不断涌入该区域，中前提是周边仍有未开发土地，小前提是房子符合改善需求。

大前提提供购买力，中前提是每一次土拍都是对该片区的重新定价，小前提是在该区域有竞争力 由于有限售政策的存在，新房扎堆区域实际成交量很低，当第一批新房解禁时，由于有增值税影响，实际成交量很低，不能显示出真实价值，而这时第二批新房开售，由于土拍定价（也就是未来第三批新房）+周边不真实的二手房定价，会显得新房也有性价比，也值得购买。

次新房房东定价逻辑：购买成本+持有利息+装修成本+交易成本+配套+收益，达不到这个定价在房东心里就认为是亏的，亏了就是不愿意卖的。但实际中，很难有投资渠道能覆盖利息成本，如果能覆盖利息成本，则意味着随意买房都是躺赚。所以目前的定价逻辑是支撑不住的，跨丝是必然的。

租售比：成都大部分房子的租售比极其难看，意味着如果忽略房子的涨价预期，大部分房子的收益不如存款。在成都，如果一套房子的租金回报率能到 3%，就能称为优秀资产，大多数房子的回报率在 1-1.5%之间。

租售比低的原因：

• 租金低：无论吹的多么富裕，但租金是能真实反映地区收入水平的指标，租金高低和收入水平挂钩，而且实际的收入水平会更低，原因在于 gov 没能提供更多的公租房和廉租房。
• 房价高：房价和租金能拉开差距的一大理由是，房价有着极高的杠杆，并且首付的来源往往需要掏空 6 个钱包，等于又加了一次杠杆，不能显示购房者的真实收入。

所以，成都是个房价和收入极不匹配的城市，当然国内多数地区也如此。

自用购房逻辑 ：核心区域、改善人群愿意买、有流通性的房子。在继续展开之前，我先解释下我认为的概念。

哪些地方是核心区域：人口聚集的地方，工作机会集中的地方，配套成熟的地方。翻译：租金高的地方。虽然大部分房子的租售比拉胯，但仍有部分区域的租售比相对的高，这些地方，就是城市的核心区域。

但如果只看租售比，会选入一大票老破小，这些老破小虽然能住，但满足不了现代人的基本居住需求，例如电梯、停车、绿化、物业。所以我引入了改善人群愿意买的概念。

什么是改善：改善可以是小换大，远换近，但我认为不够具体，所以自己给房子划分了等级。

1. 上世纪老破房：没电梯，没停车场，没正经物业，往往是砖混结构，没有居住体验。
2. 初代商品房：05-14 年左右的第一代商品房，有电梯，有地下停车场，有小区有绿化，往往是小高层
3. 初代改善房：05-14 年左右，给第一批富人提供的改善房，特点绿化率高，面积大，楼层低，出现了洋房和别墅的概念。
4. 二代刚需房：14-17 左右，面向刚需人群的新房，特点是面积小，容积率极高，梯户比差劲，塔楼。
5. 二代改善房：开始有了品质感，结构为板楼，重视园林打造，大面积段，出现了超高层，往往是品牌房企。
6. 现在改善房：户型提升，更多的设计感品质感，具体就是 400w 以上的，基本都是改善房了。

置换人群往往是从低往高置换，但前提是手里的房子能卖的出去，城市还有新增购买力

何为流通性

卖的出去，挂出来能快速成交。例如，带学区的老破小。相反的，总价高的老破大。但任何属性的房子，当总价到达一定程度后，流通性都会降低，自己观察这个区间在 500w 以上。500w 以上的房子，无论品质如何好，都不太好卖。

另外一直以来有个别墅类房子流通性很差的说法，这里我给出自己的解释：

• 别墅类房子总价高
• 对于业主，别墅有点改善到头的味道，不是生活发生重大变化，不太会拿出来卖
• 别墅类房子装修占比很高，二手房中要承担装修成本，很难谈拢。

学区房

暴论：学区房是卵的，建议不要为了学区购房，虽然学区是撑起房价的重要因素。

理由：人口下行的大环境就不谈了，更重要的是，随着 gov 不断修房，已有的学区价值在摊薄，人话就是为了卖房子，新房集中的区域都会配套学校。

对于想要学区的同学：买市面上的挂户房，小面积低总价，不自住，买来只图挂户上学，总价需低于 100 才有性价比。

选房，楼栋

暴论：无论是楼层、朝向、归根结底人们在意的就两点：采光、视野。

[gps949]

太长不看，但仅仅最后一句就不大符合事实。如果“无论是楼层、朝向、归根结底人们在意的就两点：采光、视野”，那么似乎顶层都应该是最贵的。
楼栋楼层因素还是挺复杂的，采光（姑且把是否西晒放到这部分）、户型、上下楼便利、保暖防晒抗雨防潮防虫防灾、噪音、单价、面积……

[WuwuGin]

租金真低吗？按租售比来看那上海北京岂不是更低。

[shuson]

以下内容来自 chatgpt 3.5：

该文章针对成都地区的房产市场提出了几个关键观点。首先，过去的新房上涨逻辑取决于人口涌入、土地开发和改善需求。次新房的房东定价逻辑包括购买成本、持有利息、装修成本等，但这一逻辑可能不再适用。成都的租售比普遍较低，原因在于租金低和房价高，导致投资回报不高。

自用购房的逻辑包括核心区域、改善人群愿意买和流通性。核心区域通常是租金高的地方，但作者也强调了改善人群的需求，即需要更现代化的住房条件。流通性是房产的卖出速度，高总价的房产通常具有较低的流通性。

最后，文章提出了暴论，认为学区房不再是购房的首要因素，因为政府修建新学校摊薄了已有学区的价值。对于寻求学区的购房者，建议购买市面上的挂户房，小面积低总价，仅用于挂户上学。总之，文章分析了成都房地产市场的复杂性，并为购房者提供了一些思考方向。

[112211aabbcc]

以下内容来自 gpt-4：


这段话主要讨论了成都地区的房地产市场，包括新房上涨逻辑、次新房房东定价逻辑、租售比、自用购房逻辑、学区房以及选房楼栋等方面的观点。

1. 新房上涨逻辑：人口不断涌入该区域，周边仍有未开发土地，房子符合改善需求，这些都是新房上涨的前提。

2. 次新房房东定价逻辑：购买成本+持有利息+装修成本+交易成本+配套+收益，达不到这个定价在房东心里就认为是亏的。

3. 租售比：成都大部分房子的租售比极其难看，如果忽略房子的涨价预期，大部分房子的收益不如存款。

4. 自用购房逻辑：核心区域、改善人群愿意买、有流通性的房子。

5. 学区房：作者认为学区房并不重要，因为随着政府不断修房，已有的学区价值在摊薄。

6. 选房楼栋：无论是楼层、朝向，归根结底人们在意的就两点：采光、视野。

总的来说，这段话是对成都房地产市场的一种观察和分析，提出了一些有争议的观点，如学区房的价值被摊薄，以及选房时最重要的是采光和视野等。

[job32]

钱包瘪没啥可挑的，不差钱就随便买。扯虚头巴脑的观点没什么用。

[112211aabbcc]

又让详细说下两个有争议的观点，答曰：

1. 学区房的价值被摊薄：作者认为，随着政府不断修建新的房子，已有的学区价值在摊薄。这意味着，为了卖房子，新房集中的区域都会配套学校，这就使得原有的学区房的价值降低。这个观点有争议，因为一般来说，学区房的价值是相对稳定的，因为优质的教育资源总是稀缺的。而且，即使新的学区房源增加，也不一定能满足所有家长的需求。

2. 选房时最重要的是采光和视野：作者认为，无论是楼层、朝向，归根结底人们在意的就两点：采光、视野。这个观点也有争议，因为选房的因素很多，除了采光和视野，还包括房子的位置、交通便利性、周边设施、房子的结构和布局等等。每个人的需求和偏好都不同，所以不能一概而论。

[shadowyue]

几百万的商品怎么可能就一两个关注点呢，多得很

[winglight2016]

lz 只提供理论，不提供案例，这纯属空对空啊。如果能提几个预测，过段时间可以检验证伪，也许更有讨论价值。

[freshgoose]

楼主的文章：没看
GPT 的总结：已阅 2 个

[hqpsoft]

成都的楼市接下来就看新西兰+隔壁重庆购买力了

[lakehylia]

医疗配套也很重要，等年纪长起来就知道了。所谓的养老海景房就是明晃晃的骗局。

[codyfeng]

看完了，感谢楼主的总结

[ziyuzile]

来个老哥总结一下

[mobpsycho100]

麻烦 GPT 压缩到 15 个字以内

[JasonFW]

学区房是最大的风险

[purringpal]

没看出一句能称得上暴论的，都是常识，另外加上一些误解

[likooo125802023]

你这放到全国也通用，因为没有具体的板块说明，统统都是大道理。

[chonger]

粗略瞄了一遍，大体同意 op 的观点

[kkocdko]

我觉得楼主的观点很有价值。不知道为啥总有人觉得不到两个手机屏幕长的文章还有压缩的必要。

[piecezzz]

楼层在满足采光与视野的前提下，务必选低楼层。不管你是 2T2 ，还是 2T8 。能极大的节约上下楼时间。非刚需忽略

[vToExer]

📃极简总结👉🏻 核心区域、改善房是自住购房的关键，租售比低，学区房不值得购买。

[Oshawott]

@hqpsoft 为什么重庆会去成都买房啊

[kid1412621]

@hqpsoft 新西兰是啥梗

[facebook47]

@kid1412621 我猜应该是省略了疆藏州😂

[ddzm]

楼主准备买哪个核心区的哪个盘，谁不知道核心区保值呢

[patrickyoung]

> 理由：人口下行的大环境就不谈了，更重要的是，随着 gov 不断修房，已有的学区价值在摊薄，人话就是为了卖房子，新房集中的区域都会配套学校。

配套学校？哪来的老师？哪来的生源？哪来的新生儿？“学区房”的核心是 **优质** 教育资源，这种大环境，新房在的区域可能吗？

[RuLaiFo]

太长了，逻辑不清晰，不想看。
然后：买房有那么困难吗，如果是刚需，按照预算直接买就好了。

[tpphha648]

个人觉得楼主说的挺好的，太长不看这种真的不能理解。

[itianjing]

@hqpsoft 如果没有上涨预期，新西兰和重庆为啥要来成都买呢

[work220602]

现在买房就是接盘

[llsquaer]

先不评论对不对，不做中介可惜了，是个料子，我带你

[logic159]

有一点不太赞同，学区房是有风险，但原因不是这个，学校会不停新建，但优质教育资源依然长期会稀缺，这是师资力量决定的，不是附近修几栋学校大楼就变成学区房了

[echoZero]

最近也在看房，已经有租房的打算。预算没有各位大佬那么多，150w 套三成都，看来看去，看得上的要 170 左右。看不上的 140 到处都是。反正自己有地方先住着，在慢慢看吧

[kneo]

那些发 AI 总结的人我不知道是有什么毛病。

[orioleq]

现在还有买房需求的都是刚需，刚需不需要看这些