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iovekkk
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有没有卖过房子的大佬,请教找中介卖房的避坑建议

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  •   iovekkk · 204 天前 · 3072 次点击
    这是一个创建于 204 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    最近几天把房子挂链家了,就是小区门口的链家门店,看着还算正规,两间门面,店员也不少。
    目前除了这一家,没有挂其他中介。
    不过有一点,我感觉有点奇怪。
    就是登记信息的时候,链家的人居然建议我挂的价格很高,高于我预期很多
    而且我也询问了我那栋楼最近一次的成交价,比建议我挂的价格高了 40 万
    也比同小区目前在售其他房源高一点点(比我楼栋位置好,装修好)
    还有首付比例,在我说了 4 成以后,居然还建议我在 4 成之上再加 20 万
    怎么感觉他们不是很在意房子能不能卖出去啊

    备注:我那小区属于改善型小区,大概是周边小区房价的第一梯队
    第 1 条附言  ·  204 天前
    不好意思,上面有一处描述错误
    最近一次的成交价,比建议我挂的价格,低了 40 万
    所以我才很疑惑
    第 2 条附言  ·  204 天前
    XDM ,我悟了
    我本来是觉得其他楼栋位置好的,装修比我好的,如果价格挂的还没我高,那谁还来买我的房子啊
    肯定都去买那几套房子了
    但我没想到的是,可能这就是他们的目的
    这样一来,那个位置比我好装修比我好的房子,确实更容易卖出去了啊
    反正也是他们中介的房源,赚谁的钱不是钱呢
    果然,我在第一层,他们在第五层
    38 条回复    2022-05-13 00:54:59 +08:00
    Pichai
        1
    Pichai  
       204 天前
    中介当然是希望房子早点卖出去,这样他就能更早的拿到佣金。涨价估计是希望买家砍价,让买家以为自己赚到了。款项直接打给公司,不要打给中介个人。
    singerll
        2
    singerll  
       204 天前
    肯定啊,你斗地主也不会直接出四个 2 呀,自己的底线肯定不能告诉别人。
    juded
        3
    juded  
       204 天前
    贝壳现在没什么道德的,多找几家中介,挂牌价格参考你小区现在在售房源就行了
    weiweiwitch
        4
    weiweiwitch  
       204 天前
    链家作为贝壳系的,还算是正规的。优点是相比其他中介,他们能带来多很多的看房者。但缺点是相比其他的中介,他们的佣金比较高。
    刚开始的时候肯定会以高价格挂上去,万一有看中的买家呢?他们一下子就能赚更多的佣金。
    后续,看你买房的意愿,他们评估你的房子有没有可能尽快卖出去,如果有,那么他们就会集中推你家的房子。这期间,到你家看房的会有一波小高潮。这期间,就是你和买家协商价格,相互试探对方底线的过程。因为他们的佣金会直接和房价挂钩,所以,一般他们会尝试帮你以尽可能高的价格卖出去。

    不过,现在貌似是房屋交易比较清淡的时期吧,各种限购。高价挂上去没啥问题,先挂着呗。
    kidult
        5
    kidult  
       204 天前
    中介可能是唯三不希望房价跌的利益集团了,前两个是府政方地和商发开
    cxe2v
        6
    cxe2v  
       204 天前
    没看到现在网站都不显示挂的价格了吗,就是中介不希望价格透明了,不然他们没法做手脚赚更多
    iovekkk
        7
    iovekkk  
    OP
       204 天前
    @cxe2v 显示价格啊,我已经能在贝壳上看到我家的信息了
    Foralrec
        8
    Foralrec  
       204 天前
    成交价"比建议我挂的价格高了 40 万" ,会不会是你的预期真的比较低了呢
    yanduan30
        9
    yanduan30  
       204 天前 via Android
    中介费是有佣金挂钩的,高了收的多,虽然是收客户的
    iovekkk
        10
    iovekkk  
    OP
       204 天前
    @Foralrec 不好意思,描述错误,最近一次的成交价,比建议我挂的价格,低了 40 万
    icegaze
        11
    icegaze  
       204 天前 via Android
    高挂是对的,
    蒙了一个算一个,
    懂行的买家压价压到你的底线…

    另外,
    中介费是以成交价的百分比算的,
    中介当然希望高价成交了。
    shanghai1998
        12
    shanghai1998  
       204 天前
    还有一个原因,要让买家看到小区的房价是涨的趋势;
    一个降趋势的小区,你会买吗?
    高价可以让用户还价,然后感觉占到便宜;
    也可以让中介有说话空间,通过中介努力少了 20w ,好收买家中介费

    虽然最后的成交价格和市场价差不多
    fredli
        13
    fredli  
       203 天前   ❤️ 5
    如果诚心想卖,不要听中介的挂高价,这种是拿来陪衬别的房子的。中介不听话,就换一家,不能在一棵树上吊死。
    中介假带看,假谈,套路多的很,任何时候不要泄露低价,并且只和买家面对面谈价。
    nexklee
        14
    nexklee  
       203 天前
    卖过。找的中介 但不是链家 关键我认识那家中介老板 摆了 7-8 个月才卖出 / 中间几波看房把我整烦了 直接丢密码给中介 /

    价格最后就是我的心目价 最开始报价好像是比我与他们商量的价了高 20-30% / 我觉得最大问题就是中介并不因收费多而提高服务 / 当然对我服务还是很好的 毕竟认识他们老板 但我偷瞄观察过几回 好像纯看心情而变化服务 也许我是遇到个案了
    shyrock
        15
    shyrock  
       203 天前
    @kidult #5 至少得加上房地产关联产业比如:家具家电、装修,还有已有住房的房东。
    shyrock
        16
    shyrock  
       203 天前   ❤️ 1
    二手房是极具稀缺性和独特性的商品,不像其他规格高度一致的工业品,在网上简单比一下价格和售后就买卖了。
    因此二手房交易并不是真的网络交易,不适用于网络交易的报价规则。
    本质上贝壳只是一个引流入口,把购房者引流到线下中介那里去。
    怎么通过调整价格和宣传吸引更多的流量以及筛选成交可能更高的购房者才是贝壳的任务。

    比如说人为推高房价,营造成交火热的假象,就是一种手段。
    给房价加上足够的砍价空间,以满足喜欢砍价的买家也是一种手段。
    ooooops
        17
    ooooops  
       203 天前
    哪个城市? 现在卖房很难啊
    Jooooooooo
        18
    Jooooooooo  
       203 天前
    你卖的贵中介拿钱多.
    iovekkk
        19
    iovekkk  
    OP
       203 天前
    @Jooooooooo 虽然是这样说,但是卖不出去也没用啊
    Jooooooooo
        20
    Jooooooooo  
       203 天前
    @iovekkk 至少从逻辑上讲, 中介和你一样希望以更高价格, 更快速度卖你的房子.
    lakehylia
        21
    lakehylia  
       203 天前
    你要为砍价留空间。要快点卖就降点价格,要做到自己房子什么样自己有点数。目前接盘人不足,还是尽快卖吧。
    dingdaxian
        22
    dingdaxian  
       203 天前
    是园区的房子吗,现在苏州市场不行砍价都很猛的,挂低了反而影响你的预期。
    iovekkk
        23
    iovekkk  
    OP
       203 天前
    @lakehylia 留了空间了,而中介建议的价格,感觉空间太大了
    我琢磨了下,大概就是利用我的房源来给其他更好卖的房子做衬托了
    这两天准备去改一下,准备改成心理预期价+10 万
    keepeye
        24
    keepeye  
       203 天前
    帮你卖高点还不好~ 说明他们觉得可以卖高点,或者给买家砍价预留了空间。。没有不希望成交的中介
    keepeye
        25
    keepeye  
       203 天前
    还有一种可能呢是价格定高点可以给买家能多贷点款,算一下同样三成首付,100 万和 140 万能贷的钱是不一样的,当然实际总价格还是要减去 40w 的,这是纯给买家提供方便
    xhslyf
        26
    xhslyf  
       203 天前   ❤️ 2
    最近卖过两套房,13 楼那位老兄说的中肯,如果楼主你着急卖,别听中介的,中介不在乎卖谁的房子,只要能成交,卖谁的都是卖。

    不存在帮你挂高点再帮你卖出去的情况,一般都是主推这片区价格最低的房源,所以你着急卖,就挂低一些价格,甚至挂成这片小区的最低价再给个 0.5%的佣金,中介一般都猛推你这套房子,真的是传遍“全网”(这一片的中介圈)。

    中介假带看,假谈,我也遇到过,找他们自己认识的人,根本不是客户来假装看房子,有意向猛压价,压完想跟你签合同锁定你的房子,然后找下家来加价卖,赚差价。
    所以多了解周边房子的价格,坚定自己的底价,别被忽悠了。透
    露给中介的价格可以比自己的心理底价再高一点,这样一来价格足够低,中介愿意推,二来和客户面谈的时候也有一些回旋空间。这根网购不一样,不是一口价,最终都要坐下来面谈的,你如果直接挂出最低价,到时候很难谈成功,因为客户都会希望你再少一点,你少一点也是少,好歹是个谈的态度。
    isno
        27
    isno  
       203 天前 via iPhone
    看你已经悟了就不多说了

    按中介说的价格挂,且是主推房,你亏不了

    不是主推房,那你的就是参照房
    killva4624
        28
    killva4624  
       203 天前
    就打过交道的几家中介来说,链家的整体素质还是高很多,售前和售后服务上。
    其他中介有时候看着佣金低,但打起交道来就会感觉很不靠谱,有很多地方都会故意搪塞含糊,要么是不知道,要么是想坑其中一方。之前成交的一家 X 房,说好早上 9 点一起办监管,让我等了快 1 个小时;成交之后各种撒手不管……
    weiweiwitch
        29
    weiweiwitch  
       203 天前
    @xhslyf 这个差价是怎么赚到的?买家和卖家不是坐在一起签合同,最后一起去房管局过户,然后房子几年内不让再次交易的吗?
    xhslyf
        30
    xhslyf  
       203 天前   ❤️ 3
    @weiweiwitch #29
    1. 中介会先带几轮假客户来看房,造成他有很多客户的表象。

    2. 中介会和你说另外一个片区的 X 经理有客户要极大意向,电话中 X 经理和你沟通,问如果你愿意以 XXX 价格(极大低于你预期)出售,可以马上交易,如果你不愿意,X 经理会言语激烈的说 XX 政策、房价要跌等各种恐吓言语,意图说服你。
    过后你委托的中介可能还会当个和事佬跟你道个歉,说 X 经理就是这毛病,但是他说的是事实,让你降价。

    3. 某天中介又带假客户来看房,看完回去后说客户有极大意向,期望你去店里谈,然后又是老套路,压价,各种理由说房子要跌,XX 政策,其他人能成交的都是低价。
    此时可能你面对的是其他片区的 X 经理,你的委托中介,假客户,店长,其中 X 经理和假客户站一队压价,你委托的中介、店长明面站你,但其实也是在言语中压价,你此时要 1vs4 。

    4. 你被说动,把挂牌 500W ,市价 475W 的房子降价到了 450W (价格是举例),然后准备和假买家签合同。

    5. 假买家说他的钱在理财,预计要半年后才可以取出来,期望你签个为其半年的合同,你同意了。

    6. 几个月后,假买家说他的钱没取出来,或者查实后自己没有资格,只能以他“表舅”的名义来买,然后你同意了,重新签一个新合同。

    7. 其实那个“表舅”是他半年内找到的真正买家,由于你的房子可能是市价 475W ,你由于被压到了 450W ,“表舅”实际成交的价格是 470W ,中介赚了 20W 差价。


    这个步骤中,我只经历了 1~3 ,我没有被说动,4~7 是我后续通过其他中介以及网上大概了解到的套路,仅供参考。
    具体这 20W 的差价如何吃到,可能还会有一些操作猫腻,毕竟你最终还是会和“表舅”见面,到时候会核对真实成交价格,所以从第 4 步开始后面的操作就不太清楚了。
    fredli
        31
    fredli  
       203 天前
    @xhslyf 兄弟也是明白人,卖过房子的都懂
    weiweiwitch
        32
    weiweiwitch  
       203 天前
    @xhslyf 你这是哪个城市啊。。。
    可能你们那边是买方市场。我那时候,我们城市是卖方市场。
    我之前住的小区,周围有很多中介的店。买卖双方从谈定到首付的到账时间都卡在 2 个月以内。不到账,给的定金就没了。定金都是 20W 以上。
    我听说的就是我所在小区有一套房子,中介干过的一个事情,就是约了几个买家和卖家一起同时谈,效果你懂得。
    LaGeNanRen
        33
    LaGeNanRen  
       203 天前
    你还是决定去买市中心的老破小了?
    iovekkk
        34
    iovekkk  
    OP
       203 天前
    @LaGeNanRen 我感觉 12 年建成、有电梯有物业有车位(较少)的小区,不能算老破小
    LaGeNanRen
        35
    LaGeNanRen  
       202 天前
    @iovekkk 老哥你是苏州的啊,我印象里记得苏州的老城区就是围绕那几个园子的吧
    感觉人多游客多城区又老啊=。=
    我感觉不如高新区(开发区?)那边看着新啊,其他方向往外扩展感觉全是厂了
    不是苏州人说错了请纠正
    iovekkk
        36
    iovekkk  
    OP
       202 天前
    @LaGeNanRen 我并不是苏州的
    但是我在研究去苏州买房的可能性
    mariaovo
        37
    mariaovo  
       202 天前
    把你家房子当成绿叶了,用来给客户当反面教材
    zanx817
        38
    zanx817  
       201 天前
    @xhslyf 表舅这一步,叫 ABC 单, 关键在于合同约定说明了可能落户到其他人名下。其中这个说明比较晦涩,不仔细看的话就蒙过去了。 房产交易嘛,建议走律师见证程序。 价格大概从 1k ~ 5k+不等,还是很划算的。
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