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qiejun
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互联网人的广州买房故事(有干货)

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  •   qiejun · 2021-03-31 23:14:30 +08:00 · 3091 次点击
    这是一个创建于 1093 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    大家好,我是企鹅君,一个略懂房产的互联网人,想建一个刚需购房者的互助社群,初心是帮助刚需一族上车。

    认知变化

    起初,和很多 90 后一样,我觉得房子太贵了!一方面要掏空父母的积蓄,另一方面要透支自己未来 30 年的收入,这些年房子大概是吃人血馒头涨上去的吧!

    可是现实又逼着我不得不想着买房这件事:一方面是女朋友(现在的太太)跟我在一起 3 年多了,也到了该结婚的时候,虽然她没有说一定要买房才结婚;另一方面是房子虽然贵,但是确实也是刚需,不可能租房一辈子,毕竟房东的儿子结婚,租客二话不说就得搬走,而且孩子读书要学位,这点谁都逃不了。

    于是我很怂地跟女朋友聊起这个话题,她也没要求一定要买房。但是我觉得按传统习俗,也得有房才有底气向女方爸妈提亲。

    说完我们盘点了两人手上的积蓄,大概是二十几万,不靠家里人完全不可能买房。女朋友情绪有点低落,我也陷入了沉默......

    后来才知道,岳父岳母没有要求一定要买房,只希望我把女儿照顾好就行,这样反而更加坚定了我要买房子的决心。

    求助家人

    第二天我忐忑地拨通了家里的电话,跟妈妈聊起了买房的事情,她首先是高兴的,因为买房就意味着结婚,家里也有几十万可以支持,但转头也表达了她的想法:她想我在家乡县城买房,月供基本上没有压力,也能离家近一些。

    在人生大事上,我一向坚定自己的想法,但这一次,我的决心动摇了。毕业之后一直在广州工作,回家陪父母的时间本身就很少。他们一直盼着我能回家找份安稳的工作,而此刻告诉他们自己决定在广州买房定居,打消了他们的盼头,是真的很残酷。

    下注广州

    于是我和女朋友再次讨论起哪里买房的话题,也尝试在招聘网站上寻找家乡有没有合适的岗位,最终发现,在我们的小县城里,除了体制内工作之外找不到任何合适的选择,而我们也没有能力进体制内。相比之下,广州的就业机会好太多,而且下一代也能享受更好的公共资源。

    权衡之下,我们最后下注广州,并且目标锁定三房,以后可以接父母过来住。

    定预算

    我和太太一起能凑到 80-100 万的首付,按照三成首付来计算的话,我们房子的总价在 240-300 万,这个预算比广州的上车门槛高一些,但是买不到三房,得先上车两房以后再置换。

    后来了解到一种合理利用评估价降首付的方法,代价是月供会从 1 万变成 1.5 万,而且只有特定房源才能够用。我和太太盘算了一下,现在每个月的收入刚好能覆盖 1.5 万的月供加上平常的开销,前几年肯定没什么钱剩,但是觉得未来月收入还有上升的空间。

    最终我们决定咬咬牙一步到位上三房,总预算加到 400 万,在自己能力范围内买最好的。

    可能很多朋友好奇这个合理利用评估价降首付的方法,但是这个比较敏感,可以小窗了解。

    定板块

    因为当时我太太准备换工作,所以上班地点是未定的,暂时确定不了买哪里。然而那时候是 2020 年中,广州房价已经涨上去一波了,我们不能等到所有东西都定下来再买房。

    这时候我了解到投住分离的方法:先买一套有升值空间的上车租出去,然后租在工作地点附近,一方面能够节省通勤时间,一方面可以选择升值空间较大的板块。虽然我们是首套刚需,但是也会考虑升值空间,为下一阶段置换做好铺垫。

    所以我搜集了一圈广州房产大 V 的观点,他们都一致认同广州发展东进南拓的大方向,科学城、老黄埔、番禺万博,番禺广场这几个板块升值空间较大。

    一番考量后我们选定了番禺万博板块,一是更靠近广州核心区域,二是能利用低首付的房源比较多,三是黄埔那边已经涨上去一波了,同价位房源,万博的性价比更高。

    定楼盘

    虽说暂时自己不会住,但是如果以后工作稳定了之后,也可能回来住,所以我们选楼盘也是按照自住的想法来筛选的,主要是以下三点:

    近地铁:通勤时间广州市区还是比较堵,地铁通勤更靠谱。
    有花园:平常自己喜欢跑步,以后也可以带孩子玩,不用出小区。
    电梯房:方便爸妈上下楼。

    按照这个标准在某壳上筛选出来:雅居乐剑桥郡、广州雅居乐、华南碧桂园。

    踩盘之前我们先通过某壳了解小区的均价和户型,挑选合适且在我们预算范围内的户型。

    选中介

    我们是通过朋友介绍找到的中介,因为朋友之前在他们那里买到了合适房子,事后我们也觉得他们比一般中介有优势。

    其实一般最简单的方法是直接到小区楼下找中介门店:链家是最正规的,不会吃差价,人员素质也比较高,中介费 1.7%最低;其他家就比较参差不齐,会有吃差价的情况,优点是中介费比较低,1.2-1.5%,而且可以砍价。

    踩盘之前中介公司先给我们作了详细的按揭流水规划,保证我们能够贷到足够的贷款。这里画个重点,流水尽量提前六个月规划,临急抱佛脚容易出问题,今年准备买房的伙伴,现在可以行动起来咯。

    初次踩盘

    我们首先看的是雅居乐剑桥郡,这个盘是 2013 年的,是正宗的地铁上盖,出小区就是地铁口。

    小区花园人车分流,跑步遛娃遛狗非常舒适。楼盘建在一个小山包上,比较周边高出一截,所以空气特别清新,总之就非常喜欢。缺点就是总价比较高,当时不看南大的户型至少是 400 万以上。

    第二个楼盘是广州雅居乐,这个盘有近十个小区组成,是个巨型社区,楼龄跨度也比较大,从 2000 年~ 2010 年都可有,但只有小雅是近地铁的。

    小区花园大多不是人车分流,舒服度打个折扣,但是花园比较大气,有山有水,景观比较丰富,总价比较低,当时 360 万左右能有不错的三房,但不近地铁,日常可以小区的车到地铁。

    第三个楼盘是碧桂园翠山蓝天,楼龄最老,2000 年初,但保养得还行,是六层一梯四户的洋房,主打低密度。同样也是人车不分流,花园一般般。

    最大优势是离万博超近,步行 5 分钟,未来 18 号线可以直达琶洲和珠江新城。不过价格也蛮贵,当时大两房 360 万,可以改成小三房。

    第四个楼盘是我们意外发现的,因为当时在万博逛街的时候发现有个地铁口在锦绣香江那边开挖,一问才知道是 18 号线的。原本我们以为锦绣香江要过大马路才到地铁,现在这样一算,只要步行 5 分钟就能到地铁口,而且离万博也很近。

    锦绣香江和雅居乐类似,也是很多个小区组成的大盘,近地铁的是紫荆园。花园也是超大,有个很大的会所和人工湖,像度假社区,而且据说这边小学和初中在万博这块比较 TOP 。

    二次踩盘

    初步的踩盘过程中,我们发现万博的路面交通比较拥堵,很多地方还在修路,作为普通打工人,通勤线就是生命线,所以我们更倾向近地铁的房子,广州雅居乐离地铁远,所以先排除了。

    第二次踩盘是把目标楼盘的房源都过一遍,剑桥郡、华南碧桂园、锦绣香江符合我们预算的房源都详细看了一遍,最终各选出一套性价比最高的房源:

    剑桥郡:三房一卫,西南向,不看南大,不用装修就可以拎包入住,可以加杠杆,2013 年建成
    华南碧桂园:大两房,可以改三房,北向,低密度洋房,近万博,不可以加杠杆,2002 年建成
    锦绣香江:三房两卫,东南向,次顶楼,需要装修,可以加杠杆,有噪音,2002 年建成

    三次踩盘

    第三次踩盘是对目标房源复勘,这次我带上外地赶来的父母,他们对广州楼市了解不多,但是胜在阅历比我们丰富,而且房子大部分首付也是父母出,未来也要接他们过来住,于理于孝,都要征求他们的意见。

    父母看过之后,排除了华南碧桂园那套,因为他们不喜欢北向,剩下这两套由我来决定。我和太太商量后决定买剑桥郡,主要考虑这三点:

    1. 剑桥郡不需要装修,地铁口也是现成的,我们可以马上入住,锦绣香江还要等。
    2. 剑桥郡花园保养更好,人车分流,父母和孩子在楼下活动会更舒适。
    3. 剑桥郡成交量大,肉眼可见马上又要涨上去一波了。

    中介的一番斡旋后,当天晚上我们约了业主,行话是“摆台”。当时是行情上涨期,剑桥郡是遍地返价的现象,我们也担心会否被返价。中介提前教了我们几个砍价小技巧,但愿业主能接受吧!

    然而业主是 80 后,底气十足,态度强硬,我们毫无经验 ,真的有点怂。硬的砍价办法肯定行不通了,于是中介马上打眼色暗示我转变策略。

    既然硬的不行,那就示弱吧,人都是有同理心的,我们把自身情况绘声绘影的描述了一遍,最终业主被打动了!给我们便宜了好几万!还赠送了各种家电。

    虽说小几万不太多,但是在当时的行情来说,我们不仅没有被返价,而且砍价成功,还是很满足啦

    后面就是贷款、过户、收楼等常规操作,2 个月之后我们拿到了房产证,终于成功扎根广州,同时也成为了每个月省吃俭用还房贷的房奴,但是这份安家广州的归属感是无可比拟的,于是我们也尝试帮助更多刚需买到合适的房子。

    总结一下,以下几点,希望能帮到大家:
    1. 预算先定下来,在自己能力范围内预算尽量高
    2. 看房有顺序,板块-楼盘-房源
    3. 中介很关键,不要只看中介费,要看人品,好的中介能帮你省很多钱

    我们建了一个广州刚需买房的互助群,大家可以在里面抱团取暖互通有无,进群添加 qi-e-jiang,备注:入群。
    20 条回复    2021-04-12 22:03:34 +08:00
    SakuraKuma
        1
    SakuraKuma  
       2021-04-01 09:39:34 +08:00
    其实刚需为啥都提置换.
    广州 2 套房要 70%首付, 卖掉首套, 还掉贷款, 赚的钱真的能 cover 多出来的 40%嘛??
    pilgrim_kevin
        2
    pilgrim_kevin  
       2021-04-01 09:40:55 +08:00
    呵呵,楼主不错,有思路,有条理。祝贺安家。新房下来大约 400W ?

    刚在另一个帖子里回了贴,贴主讨论跟女朋友是在广州买房还是在长沙买房的,他可以好好看看这个帖子。
    ERRASYNCTYPE
        3
    ERRASYNCTYPE  
       2021-04-01 11:02:25 +08:00
    没买碧桂园就行,哈哈哈哈哈
    NULL2020
        4
    NULL2020  
       2021-04-01 11:12:57 +08:00
    本来只有三四十万,突然一下子就凑到了百万首付(没有别的意思,只是觉得为什么别人凑个几大十万那么容易)
    NULL2020
        5
    NULL2020  
       2021-04-01 11:14:12 +08:00
    抱歉,看错了, [家里也有几十万] -> 看成了 [十几万] ( 逃。。。
    fzdoudou
        6
    fzdoudou  
       2021-04-01 11:27:38 +08:00
    同为广州互联网打工人,期待有一天能在广州有自己的房子,看完楼主这贴就去搜了剑桥郡,非常符合我心中理想的位置。现在最少要 120 万的首付才能上车了,刚过了 24 岁生日,期待我 28 岁的时候可以买的起吧。
    0312birdzhang
        7
    0312birdzhang  
       2021-04-01 12:32:43 +08:00   ❤️ 1
    @SakuraKuma #1 卖掉首套换完贷款首付就只有 40%了,不是 70%
    SakuraKuma
        8
    SakuraKuma  
       2021-04-01 12:41:07 +08:00
    @0312birdzhang 额,记错了. 还完广州是 50 。对我来说还是瘆得慌。
    rakuking
        9
    rakuking  
       2021-04-01 13:56:12 +08:00   ❤️ 1
    (⊙o⊙)… 这个文风 不应该放到广告节点吗
    HolmesYe123
        10
    HolmesYe123  
       2021-04-01 22:25:59 +08:00
    如果再有一个孩子的话,你们的收入够花销吗?
    qiejun
        11
    qiejun  
    OP
       2021-04-01 22:44:05 +08:00
    @SakuraKuma 人生不同阶段有不同需求嘛,而且第二套是无房无贷的话是 4 成首付,不是 7 成
    qiejun
        12
    qiejun  
    OP
       2021-04-01 22:44:44 +08:00
    @pilgrim_kevin 对滴,400 万,可以多交流呀
    qiejun
        13
    qiejun  
    OP
       2021-04-01 22:49:12 +08:00
    @fzdoudou 加油!另外刚需建议早点上车,在能力范围内买到房子就好,不建议等一步到位再上车,因为房价一直在涨
    qiejun
        14
    qiejun  
    OP
       2021-04-01 22:56:50 +08:00
    @HolmesYe123 收入会增长的嘛,我们也因为有了房贷,开始努力搞副业赚钱。
    qiejun
        15
    qiejun  
    OP
       2021-04-01 22:57:48 +08:00
    @rakuking 广告就是群哈哈哈,建了个刚需群希望能帮助大家~
    lazydao
        16
    lazydao  
       2021-04-02 02:14:27 +08:00 via Android
    @SakuraKuma 16 年 180w 买的帖子里的华南碧桂园翠山蓝天苑大两房,年初 350w 出手置换了亚运城 4 房,还行?
    zhongjun96
        17
    zhongjun96  
       2021-04-06 14:26:35 +08:00
    剑桥郡南大干线修到了小区口,开车去市区也很快。挺好的地方。
    qiejun
        18
    qiejun  
    OP
       2021-04-06 23:23:45 +08:00
    @lazydao 我觉得还挺好的,亚运村挺舒服
    qiejun
        19
    qiejun  
    OP
       2021-04-06 23:24:15 +08:00
    @zhongjun96 是的呢,不过靠路那些楼栋也 比较吵
    lazydao
        20
    lazydao  
       2021-04-12 22:03:34 +08:00
    @qiejun 普通人买,只能是追求能力内最佳了。
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